O não profissionalismo e a falta de cautela põe em perigo a segurança necessária à operacionalização exigida no trato do bem imóvel.
Muita atenção demanda o estudo da documentação ante a realização de um negócio imobiliário, num mundo tão conectado como o atual que não deixa chance de errar sem sérios e imediatos transtornos. O não profissionalismo e a falta de cautela põe em perigo a segurança necessária à operacionalização exigida no trato do bem imóvel.
A due diligence, o estudo, a auditoria a ser feita visando a segurança para a realização do negócio imobiliário, sua transmissão e aquisição via título e registro é peremptória pelas partes contratantes, seus mandatários, comissários ou prepostos.
Começa pelo registro de imóveis regulado pela Lei Federal n. 6.015/73, Lei de Registros Públicos, cada imóvel existente no país passou a ter todo o seu histórico concentrado em um único documento (1976), a matrícula, a qual contém a descrição completa do imóvel, seu número de contribuinte para efeitos fiscais, o atual e os anteriores proprietários, as cadeias sucessórias, garantias reais, ônus, gravames, enfim o histórico do bem imóvel, sob o princípio da continuidade registrária.
É preciso ler a matrícula, solicitada a matrícula atualizada e a matrícula vintenária que descreve o histórico do imóvel ao longo dos últimos 20 anos, e sobretudo, deve o “connoisseur” analisar todas as transcrições registradas na matrícula do imóvel que pretende submeter a transação imobiliária, identificando os possíveis riscos existentes ou não nas transmissões de propriedade deste imóvel, as datas de suas ocorrências e as certidões negativas anexadas nas escrituras que atestam a regular aquisição pelos compradores sucessivos, de boa fé, ante aos respectivos vendedores no momento da venda. Atestar ônus e gravames tais como: penhora, instituição de bem de família, hipoteca ou alienação fiduciária em garantia; contrato de locação, usufruto ou enfiteuse, servidões, incorporação imobiliária, loteamento urbano ou condomínio edifício instituído; direito de superfície, compromisso de venda e compra, bloqueio ou indisponibilidade por decisão judicial, reserva legal.cláusula de inalienabilidade, caução ou cessão fiduciária.
Acresça-se que fatos jurídicos podem ainda impactar a aquisição de um bem, a saber, sem exauri-los: a. débitos fiscais ou de natureza reipersecutória, que independe de registro; b. contrato de locação e encargos locatícios: taxas de condomínio, chamada de capital e reserva, IPTU, coleta de lixo, água, esgoto e energia elétrica; c. desapropriação, necessária busca de certidão negativa de declaração de utilidade pública e ou tombamento; loteamento, restrições a loteamento; d. construção, verificar se a metragem registrada corresponde a metragem real construída sobre o imóvel e correlata certidão negativa de débitos expedida pela Receita Federal (antiga CND-INSS da obra) devidamente averbada; cadastros fiscais, como a ambiental, APP (área de preservação permanente) e APA (área de proteção ambiental) quanto ao passivo ambiental no imóvel, dada a responsabilidade civil ambiental pelo imóvel é solidária e objetiva, respondente o adquirente tal e qual o vendedor, atestando ainda vegetação presente, nascente ou rio ou qualquer outra limitação imposta pelas posturas municipais que impeçam edificação; e. débitos fiscais; f. aforamento ou enfiteuse; g. áreas indígenas, quilombolas e de mineração e assemelhados.
As posturas municipais de zoneamento urbano podem impor riscos de empreender, são os riscos da viabilidade do negócio. Um bem imóvel pode ser plenamente apto à aquisição do ponto de vista documental, mas será inviável ao que se pretende erigir no local, ou seja, inviável para o fim empresarial que se pretende.
Risco de Crédito do vendedor, montante de dívidas no exato momento da transferência
